Le mandataire immobilier

Définition du mandataire immobilier 

Le mandataire immobilier représente un agent immobilier, il agit pour le compte de celui-ci. Le mandataire immobilier va prospecter pour trouver des biens immobiliers à vendre, négocier les conditions de la vente avec les propriétaires, se faire confier un mandat, réaliser de belles photos, valoriser le bien sur internet, organiser les visites, accompagner les clients jusqu’à la conclusion définitive de la vente. Il travaille habituellement dans sa commune et aux alentours.

Il existe différents statuts et rémunérations de mandataires immobiliers.

Il est possible d’être salarié, VRP salarié, VRP multicarte, ou mandataire immobilier indépendant : dans ce cas le statut sera celui d’agent commercial. Le portage salarial est très controversé et semble interdit dans l’immobilier (depuis une loi de 2015), bien que des sociétés de portage salarient encore des mandataires immobiliers.

Le mandataire immobilier indépendant peut travailler soit pour une agence, soit pour un réseau de mandataires.

Dans le premier cas il bénéficiera de la proximité de l’agence, du local, de l’équipe, de la publicité, et percevra un pourcentage sur les honoraires généralement fixé entre 40 et 50 %. S’il travaille pour un réseau de mandataires immobiliers il sera en principe seul sur son secteur, paiera une somme forfaitaire mensuelle pour la formation, la publicité, la fourniture de documents, l’assistance juridique… et percevra un pourcentage beaucoup plus élevé, habituellement de 70 à 90 % selon son chiffre d’affaires. Il peut commencer son activité en tant qu’auto-entrepreneur.

S’il est salarié, VRP par exemple, le mandataire immobilier percevra ou non un fixe, mais il aura droit à un minimum garanti équivalent au Smic. Sans fixe son pourcentage de commission pourra être de vingt à trente pour cent. Le problème dans ce cas est qu’il perçoit pendant les premiers mois des avances sur commission, qu’il doit ensuite rembourser sur les commissions à venir, ce qui met parfois très longtemps. L’exception est le VRP multicartes, salarié sans fixe ni minimum garanti.

Quelle formation pour être mandataire immobilier ?

Il n’y a pas actuellement d’obligation de formation initiale, tout un chacun peut devenir mandataire immobilier simplement avec un casier judiciaire B2 vierge. Mais il devra suivre 14 heures de formation au moins par an, pour pouvoir justifier au bout de trois ans, lors du renouvellement de sa carte professionnelle, de 42 heures. Cette durée est vraiment un minimum légal, elle est bien insuffisante pour maîtriser tous les aspects du métier de mandataire.

C’est pourquoi la plupart des réseaux de mandataires organisent des formations tout au long de l’année, sur tous les thèmes touchant de près ou de loin à l’immobilier.

Quels sont les outils nécessaires à l’activité de mandataire immobilier ?

Pour l’aider à estimer les biens, au moins au début de son activité, un logiciel spécifique mandataire sera utile. Bien sûr un logiciel « métier » performant est indispensable pour diffuser les biens sur internet, gérer les rapprochements vendeurs-acquéreurs, et faire des rapports au vendeur. Un bon appareil photo, idéalement HDR, sera fort utile. Et un abonnement auprès des meilleurs sites internet, parfois pris en charge forfaitairement par le réseau, permettra une diffusion efficace du bien.

Du côté des obligations, il faudra obtenir la carte de négociateur auprès de la CCI, la demande est faite par le réseau ; cette carte est obligatoire, nul ne peut « négocier ou s’entremettre » s’il ne l’a pas en sa possession. Ainsi qu’une assurance RCP, elle aussi obligatoire, qui garantit les clients contre les conséquences pécunières éventuellement dues aux erreurs professionnelles du mandataire immobilier ; cette assurance coûte une centaine d’euros par an.

Un mandataire immobilier peut-il envisager de créer ultérieurement une agence ?

En tant que travailleur indépendant, son expérience ne pourra pas lui permettre de prétendre directement à l’attribution de la carte professionnelle ; il pourra toutefois faire valoir son expérience dans le cadre d’une VAE (validation des acquis de l’expérience), ce qui lui permettra d’obtenir le diplôme requis. De nombreux mandataires immobiliers ont suivi cette voie et sont désormais agents immobiliers. L’expérience valorisée pourra être en immobilier, ou dans un tout autre domaine.

En tant que salarié, une expérience de trois ans permettra au mandataire immobilier de prétendre à la carte professionnelle d’agent immobilier, s’il est titulaire du baccalauréat ; sinon il lui faudra attendre dix ans, ramenés à quatre ans s’il a le statut de cadre.

Qu’attendre du métier de mandataire immobilier ?

C’est un métier contraignant, qui demande beaucoup d’énergie. Vu de l’extérieur on s’imagine qu’il s’agit simplement de faire visiter des maisons à des clients qui se bousculent pour acheter. Mais cette situation idyllique est rare. Le mandataire immobilier partage son temps entre la prospection, la négociation avec les vendeurs, les rendez-vous pour faire visiter les biens, la formation, et pas mal d’administratif pour récupérer toutes les pièces nécessaires à la vente d’un bien, et le valoriser sur internet.

Etre mandataire immobilier nécessite des compétences dans de nombreux domaines.

Les techniques de construction, le juridique, l’évaluation, la psychologie, le management, les techniques de vente, l’urbanisme, le financement, la photographie, la rédaction d’annonces, le référencement internet, les réseaux sociaux… Ces compétences peuvent s’acquérir par des formations initiales ou continues, et être renforcées par la pratique.

En contrepartie, c’est un métier qui apporte énormément de satisfactions.

Des satisfactions financières bien sûr, en cas de réussite ; tout en prenant en compte que les premières commissions ne seront perçues qu’au bout de quelques mois. Mais c’est surtout un métier de passion : la plupart des mandataires immobiliers viennent d’autres horizons professionnels, ils ne changeraient désormais d’activité pour rien au monde !